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    • 吉安市中心城区住房5年发展规划(2021-2025)
    • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2022-05-29  /  浏览:8138 次  /  

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    第一条 指导思想 

           深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九 大精神,坚持“四个全面”战略布局,践行创新、协调、绿色、 开放、共享的发展理念,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 思想定位,以满足不同收入层次住房需求为导向,调整住房和用 地供应结构,实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、房价 基本稳定,以实现全体人民住有所居为主要出发点,探索新的发 展模式,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者 的合理住房需求。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举 的住房制度,建立住房平稳健康发展长效机制,因城施策促进房 地产良性循环和健康发展,维护社会和谐稳定和经济可持续发 展。根据国家、省的有关工作部署要求,结合吉安市社会经济发 展和住房建设情况,制定本规划。

    第二条 规划目的 

          为全面落实党的十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度的战略部署,认真落实稳房价、控租金, 降杠杆、防风险、调结构、稳预期的目标任务,努力满足首套刚 需、支持改善需求、遏制投机炒房,规范市场秩序,加强对住房 建设的统筹与指导,合理安排住房供应规模、时序与布局,做好吉安市住房保障工作,引导和促进房地产业持续、稳定、健康发 展,努力实现全体人民住有所居,提高居民的居住水平,增强广 大市民的获得感、幸福感、归属感,为吉安市奋力建设革命老区 高质量发展先行区,全省共富共享美好生活实践区,全国红色基 因传承示范区,加快建设成为赣中地区的重要中心城市和综合交 通枢纽提供强力支撑。

    第三条 规划原则 

            (一)落实政策,衔接规划 在全面贯彻落实国家、省有关的工作部署与政策要求的基础 上,吉安市中心城区住房发展规划以《吉安市国民经济和社会发 展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》、《吉安市城 市总体规划(2017-2035 年)纲要》、《吉安市土地利用总体规 划(2006-2020)》等为依据,与城市近期建设用地规划、各片区 控制性详细规划等相关专项规划相衔接。

          (二)摸清家底,明晰目标 系统摸清吉安市中心城区商品住房市场发展情况、住房保障 开展情况、住房租赁市场发展情况等基本情况,结合吉安市经济 社会发展现状与趋势、人口变化情况、商品住房市场现状、商品 住房库存情况、棚户区改造计划等,合理预测各类住房需求规模, 科学分析各类住房供给能力,设定住房发展总体目标及任务。

          (三)因城施策,完善机制 结合吉安市中心城区各区经济和住房发展的实际情况,提出 各区住房发展布局。明确住房发展的政策保障措施和规划实施机 制,指导各项工作稳步有序开展。

          (四)以人为本,提升质量  坚持以人民为中心,突出住房居住属性,满足居民合理住房 需求,顺应居民对美好生活的向往,有效引导住房建设和消费模 式转型,提高居民居住质量,打造人才向往、市民热爱的幸福城 市。

          (五)加强监管,提高保障 强化政府主体责任,建立健全吉安市房地产业发展的长效机 制,充分尊重市场运行规律,完善房地产市场监管,提升住房保 障水平,加强和优化租赁类住房(含保障性租赁住房)供应,确 保房地产业平稳健康有序发展。 

    第四条 规划依据

      1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

      2、《中华人民共和国土地管理法》;

      3、《中华人民共和国城乡规划法》; 

      4、《城市住房建设规划编制导则(试行)》;

       5、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意 见》(国办发〔2016〕39 号); 

       6、《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国 办发[2016]71 号)

       7、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建 房[2018]49 号);

        8、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于建立房地产市场平稳 健康发展城市主体责任的通知》(中办发〔2019〕52 号)

        9、《江西省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工 作的指导意见》(赣府厅发[2017]27 号);

        10、《江西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场 的实施意见》(赣府厅发〔2016〕72 号);

        11、《关于落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的意见》 (赣办发〔2020〕8 号); 

         12、《吉安市落实房地产市场平稳健康发展城市主任责任制工作 方案》;

         13、《吉安市城市总体规划(2017-2035)纲要》;

        14、《吉安市土地利用总体规划(2006-2020)》;

        15、《吉安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五 年远景目标纲要》;

        16、《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管 总局 银保监会国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序 的意见》(建房规〔2019〕10 号)

        17、《吉安市人民政府办公室关于印发吉安市加快发展住房 租赁市场实施方案的通知》(吉府办字〔2018]123 号)

         18、其他有关法规、政策、规划材料。

    第五条 规划范围

          本规划编制空间范围为吉安市中心城区,包括吉州区、青原 区、庐陵新区和井开区

    第六条 规划期限 

         规划期限为 2021 年至 2025 年,与《吉安市国民经济和社会 发展第十四个五年规划》相协调。

    第七条 概念界定 

         住房建设包括新建商品住房建设、棚改安置房建设、人才安 居住房建设以及租赁住房建设。 

         新建商品住房:是指房地产开发企业在依法取得国有土地使 用权的住宅用地上建设的、仅供居住使用的、已取得预售许可证、 可正式进入市场的住房。 

         棚改安置房:是指政府投资建设或筹集的,专项用于安置棚 户区改造居民的政策类住房。 

        人才安居住房:是指政府投资建设或筹集的,面向符合规定 条件人才配租配售的政策类住房。

        租赁类住房:是指用于租赁的住房,包括公共租赁住房和市 场租赁住房以及保障性租赁住房。 

        公共租赁住房:是指由政府投资建设或筹集的,限定建设标 准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的租 赁住房。

        市场租赁住房:是指企业主体建设(含央企国企)、筹集的 或由业主个人用自有住房提供的,符合安全、质量、消防等条件 的稳定用于出租的住房。保障性租赁住房,是政府组织建设或者 通过其他方式建设筹集,面向符合条件的城镇住房困难家庭或者 个人出租的住房。   

         保障性租赁住房:主要解决符合条件的新市民、青年人等群 体的住房困难问题,以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主, 租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。保障性租赁住房只能 用于租赁,不得上市销售或变相销售。

    第二章 住房发展形式、问题与需求 第八条 住房发展形式 

    (一)群众居住条件较大改善 

          一是以满足居民美好生活需求为出发点,把棚户区改造、老 旧小区改造工作紧密结合,努力补齐基础设施配套工程建设短 板,着力解决棚户区、老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、 功能配套不全等突出问题,不断优化城市人居环境,提高居民居 住品质。截止 2020 年底,“十三五”期间吉安市中心城区棚改 任务总数为 39431 套,完成改造任务 44593 套,改造面积 429.714 万平方米,完成投资 464.84 亿元。2019 年吉安市中心城区纳入 中央财政补助支持老旧小区改造项目共 13 个小区、75 栋、3164 户,已于 2020 年 6 月底全部完工。2020 年吉安市中心城区纳入 中央财政补助支持老旧小区改造项目共 43 个小区、773 栋、22625 户,已于 2021 年 2 月底全部完工。 

          二是以推进宜居城市建设为抓手,职能部门多措并举,逐步 探索建立房地产与物业信用体系,进一步完善物业服务行业配套 政策法规,加强物业管理培训,提升物业管理和服务水平,为“安 居”向“宜居”迈进助力。

          三是住房建设品质不断提升。“十三五”以来,全市进一步 规范绿色建筑项目相关标准规范和监督管理机制,大力发展节能 绿色住宅,有效转变住房建造模式,住房建设水平提高。

    (二)房地产市场平稳发展 

            2017 年以来吉安市先后出台了一系列房地产调控政策,对 促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。2020 年吉安市 中心城区新建商品住房成交面积 184.65 万平方米,成交均价 6818.92 元/平方米,价格增速较上年回落 5.09 个百分比,房价 上涨势头得到有效控制。截至 2020 年 12 月底,吉安市区已批准 预售尚未售出的商品住房 176.2 万平方米,商品住房库存消化周 期约 11.5 个月,库存继续保持在合理范围内。

    (三)住房保障体系日益健全 一是住房保障力度进一步加大。公共租赁住房建设规模扩 大,截至 2020 年底,吉安市中心城区累计建设公共租赁住房 20591 套,115.3 万平方米。 二是住房保障覆盖面进一步扩大。低收入(含低保)家庭、 中等偏下收入和外来务工人员家庭以及新就业无房职工、城镇稳 定就业异地务工人员被纳入公共租赁住房保障覆盖范围,住房保 障更为科学、更为精准、惠及面更广。 三是因地制宜推进公共租赁住房建设,探索建立多主体供给、多 渠道保障的住房供应体系。“十三五”以来,吉安市进一步深化住房 制度改革,建立多主体的供应体制,确定了政府通过集中新建为主、购买商品住房以及在普通商品住房小区配建公共租赁住房为辅的多 渠道供应模式,多方力量筹集房源,提高公共租赁住房房源供给量。 四是住房保障实施措施进一步优化。一方面及时制定住房保 障计划,狠抓落实;另一方面及时完善住房保障政策,加强政策 指导。

    (四)住房租赁市场初具规模 为进一步规范租赁市场管理,推动住房租赁市场发展,吉安 市正在积极推进住房租赁管理体系建设,2018 年 6 月 22 日发布 了《吉安市加快发展住房租赁市场实施方案》(吉府办字 [2018]123 号),2020 年 6 月 30 日发布了《吉安市加强出租屋 安全风险管控工作方案》(吉市房管[2020]64 号),2021 年 10 月 18 日发布了《关于加强吉安市住房租赁企业监管规范住房 租赁市场秩序的通知》(吉市建发〔2021]56 号),从加强 市场主体管理、规范行业经营行为、加强房源信息管理、推行租 赁网签备案、强化租赁资金监管、积极化解租赁纠纷、强化部门 联合监管提出了一系列举措,为住房租赁市场的发展打牢了制度 基础。

    (五)住房发展迎来重大机遇 根据《吉安市城市总体规划(2017-2035 年)》,把吉安打 造为美丽中国“江西样板”示范城市,把吉安建设成为传统文化 与现代文明相得益彰的城市,把吉安建设成为赣中地区的重要中 心城市和综合交通枢纽,为吉安注入了新的强劲发展动能。新能源汽车、高端装备制造、新一代信息技术、生物医药、新材料等 战略性新兴产业突破性发展,吉安职业教育、医疗、养老公共服 务水平进一步提升,多重政策汇聚和多项利好因素叠加,吉安的 城市能级、影响力和辐射带动力将不断增强,城市居住吸引力将 不断提升,居住需求也将不断提升。

    第九条 住房发展存在的主要问题 

    (一)商品住房调控任务较重,近期市场波动较大 一是当前商品住房房价收入比稍稍偏高。按国际惯例,房价 收入比在 3~6 倍之间为合理区间。易居房地产研究院发布的 《2020 年全国房价收入比报告》显示,2020 年全国商品住宅平 均房价收入比为 9.2。吉安市建成区房价收入比为 7.43,稍稍偏 高,但低于全国平均水平。 

    二是由于房价调控与地价调控没有实现有效联动,地价上升 较快,给房地产调控带来较大压力。

     三是房地产市场监管信息化水平滞后于房地产市场的发展, 不利于房地产市场精准调控。 四是市场近期波动明显。2020 年,新建商品住房交易 184.65 万平方米,同比降幅 5.26%,新增预售面积 204.8 万平方米,同 比降幅 11.5%,预售面积高位回落。

    (二)公租房动态监管难度较大,数据共享有待完善

    公共租赁住房管理信息化水平有待提高。目前全市依托建设 银行建立了住房保障系统联动平台,但部门之间资源、信息共享 尚未实现。

    (三)租赁住房政策法规滞后,行业管理无抓手 

    1、政策法规滞后。目前,房屋租赁管理工作的监管依据还是 2011 年 2 月 1 日住建部制定发布的《商品房屋租赁管理办法》, 市级层面仍是 2004 年印发的《吉安市城镇房屋租赁管理办法》, 已明显落后于现实需求,不利于对房屋租赁管理工作的开展。

     2、行业管理无抓手。房屋租赁管理无行政处罚等,缺乏有 效抓手,工作难以有效开展。比如,房屋出租登记备案,是加强房 屋租赁管理的重要基础工作,但因缺乏有效的制约措施,业主主 动登记备案的情况很少(2020 年市本级办理登记备案 183 宗)。

    第十条 住房需求规模 

            2020 年第七次人口普查显示,吉州区常住人口为 402669, 青原区常住人口为 240730,2010 年第六次人口普查吉州区常住 人口为 338524,青原区常住人口为 200176,相比上次人口普查, 吉安市中心城区人口增长 19.4%,未来在进一步放宽落户限制的 情况下,市区城镇人口将进一步扩大,人口的持续快速增长将不 断推动各类住房需求的增长。截止 2020 年底,依据《吉安市 2020 年经济和社会发展统计公报》吉安市城镇居民人均住房建筑面积 为 47.7 平方米。按照住建部《2020 年全面建设小康社会居住目标》确定的城镇人均居住建筑面积为 35 平方米,吉安市城市人 均住房建筑面积已达小康社会居住目标。居民收入增长带动消费品质提升。2020 年城镇居民人均可 支配收入达到 39608 元,比 2010 年的 15547 元提高了 155%,近 五年年均增长幅度均在 7.8%左右,居民更加注重舒适、健康、 智慧等高质量居住需要,对高品质住宅需求不断增加。 老旧住宅亟需改造升级。至 2025 年,建筑时间在 2000 年至 2005 年间的住宅的建筑年限也将达到 20 年,老旧住宅数量将增 长至 4.2 万套。

           品质化租赁市场空间释放。随着吉泰走廊快速发展和都市圈 之间联动,区域间人口流动加强,新市民增加、人才引进叠加居 民消费能力增强与要求提高,为品质化租货市场提供了良好前景 和强劲需求。下阶段,需要重点解决租赁市场在结构和品质上供 需错配的矛盾,增加多样化的租赁住房供给,提升租赁品质。 

            居家养老与房屋适老化改造需求增加。我市人口老龄化高于 全省平均水平,至 2020 年底,60 岁及以上常住人口 79.5 万人, 占比为 17.79%,高出省整体水平 0.92 个百分点,目前家庭养老 功能弱化,居家老年人很难得到及时、周到的生活照料,适老居 住和相关服务的需求将大幅增加。

         “碳中和”“碳达峰”对绿色建筑提出新的要求。构建绿色 住宅产业体系,通过大力发展建筑节能和绿色建筑,推行绿色建 造方式,提升建筑业发展质量和效益。推进绿色智慧建筑工业化创新产业基地建设,实现住房的绿色、可持续和高质量发展。优 化建设用地等总量和强度“双控”机制,提升资源节约集约安全 利用水平,转变增量建设优先发展的思路,重视存量房地产更加 高效的利用,促进新房、二手房联动。

    (一)新建商品住房需求 

       2016-2020 年吉安市中心城区的预售情况如下表:

    表.png

           2016 年调整和完善房地产市场调控措施,加速去库存,新 建商品房供应同比下降和商品房库存面积明显下降,所以 2017 年新增商品住房面积明显减少,其他年份新建商品住房稳步增 长,房地产市场总体保持平稳。

          截止 2020 年底,吉安市中心城区商品住宅库存面积为 176.2 万平方米,去化周期为 11.5 个月。按照《关于加强近期住房及 用地供应管理和调控有关工作通知》要求,吉安市中心城区还应 该增加土地供应。

          2020 年,吉安市中心城区新建商品住房成交 15369 套住房, 合计面积 184.65 万平方米,预测 2021-2025 年期间,吉安市区 新增新建商品住房需求 923 万平方米、7.68 万套。

    (二)政策类住房需求

           1,棚户区改造房需求:2018-2020 年以来,吉安市中心城 区紧紧围绕国家新三年棚改计划的要求,狠抓棚改进度,严管棚 改质量,实现了城市建设品质和棚户区群众居住条件“双提升”、 “社会效益帐”和“民生质量帐”双丰收。2018-2020 年,省政 府下达市中心城区棚户区改造任务总数为 35052 套,实际完成改 造任务 40214 套,超额完成 5162 套。

           2020 年还成立了零星棚户区改造推进小组,对零星棚户区 进行全面摸底、入户调查、建档立卡,对确需拆除的列入零星棚 改项目集中拆迁安置,对可改造提升的结合老旧小区改造进行就 地改造提升。

           规划十四五期间,吉安市根据调查、摸排情况,遵循“尽力 而为、量力而行”的基本原则,实事求是制定吉安市“十四五” 期间棚户区改造计划目标任务;至规划期末年,各地基本消除城 镇集中成片的棚户区,基本实现棚户区应改尽改,改善居民住房 条件,提升城市品质。

          按照《江西省“十四五”住房保障发展规划目标(再次征求 意见稿)》的要求,结合吉安市中心城区的实际情况,预测 2021-2025 年期间,吉安市中心城区计划棚户区改造 1.55 万套, 其中 2021 年 8900 套,2022 年 3000 套,2023 年 1600 套,2024 年 1000 套,2025 年 1000 套。

          2,人才安居住房需求:2018 年吉安市委、市政府出台了《关 于实施“庐陵英才”计划的意见》(吉发﹝2018﹞16 号),制定了我市人才引进五年计划,明确了人才引进目标任务,以及住 房等保障标准。为落实“庐陵英才”计划,近年来,我市又陆续 出台了《吉安市人才住房建设管理办法(试行)》(吉府办字 ﹝2019﹞7 号)、《关于完善“庐陵英才”计划加快人才聚集的 十条措施》(吉办字﹝2020﹞31 号)和《吉安市中心城区人才 住房保障管理实施细则(试行)》(吉府办发﹝2020﹞12 号), 市本级及各县(市、区)人才住房建设也开始启动,2020 年可 以完成 2000 套,其中市本级可完成 500 套,使我市引进人才能 及时享受到住房保障政策。

    表1.png

           根据人才住房建设任务和实际建成情况以及在建人才住房 情况,预测 2021-2025 年期间,吉安市中心城区人才安居住房 1000 套,按套均面积 90 平方计算,约增加人才安居住房 9 万平 方米。

          其中 2021 年 500 套,2022 年 500 套,2023 年 0 套,2024 年 0 套,2025 年 0 套。

    (三)租赁类住房需求 

           1、市场租赁住房需求:近三年,我市中心城区人口净流入 量略有增长,合计增长人数约 1 万人。到 2020 年底,我市基本形成供应主体多元、信息透明便捷、经营服务规范、租赁关系稳 定的住房租赁市场体系,推动实现城镇居民和外来务工人员住有 所居的目标。

          预测 2021-2025 年期间,吉安市中心城区新增市场租赁住房 需求 1.5 万套,每年 3000 套(空置存量房约 2000 套,新建、改 建市场租赁住房约 1000 套),按套均面积 100 平方计算,约增 加市场租赁住房 150 万平方米。

          2、公共租赁住房需求:我市中心城区市本级正在管理的 公租房共有 10929 套,惠及家庭 10117 户、人口 27000 余人。 目前中心城区市本级共有2225户贫困家庭纳入住房安全保障体 系,保障 3800 余人。

          由于公共租赁住房政策调整,自 2016 年以来,吉安市没有 公共租赁住房国家建设任务,只有 2020 年省任务 400 套,位于 安福县。公共租赁住房资金筹集方面也有难度,保障人群的保 障方式由实物配租转为租赁补贴为主,十四五期间实物保障主 要为保障性租赁住房,不再建设公共租赁住房。

         3、保障性租赁住房需求:2021 年 6 月 24 日根据《国务院 办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕 22 号)明确指出:近年来,各地区、各有关部门认真贯彻落实 党中央、国务院决策部署,扎实推进住房保障工作,有效改善了 城镇户籍困难群众住房条件,但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出,需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共 有产权住房为主体的住房保障体系。

           根据摸底调查情况,吉安市中心城区只有井开区有部分存量 土地可以建设保障性租赁住房,可改建为保障性租赁住房的非居 住存量房屋大约 3 万平方米左右,主要包括标准厂房闲置的综合 楼、住宿楼等,吉州区、青原区、庐陵新区无存量土地和存量房 屋。

         《吉安市保障性租赁住房(2021-2025)》专项规划明确十 四五期间中心城区建设任务目标为 3300 套,其中:市本级保障 性租赁住房建设规划目标为 2000 套;吉州区保障性租赁住房建 设规划目标为 800 套;井开区保障性租赁住房建设规划目标为 500 套。按套均面积 70 平方计算,约增加保障性租赁住房 23.1 万平方米。

    第三章 住房发展总体规划

    第十一条 住房发展目标 

         (一)总体目标 

            坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以“加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民 住有所居”为发展目标,以政府为主提供基本保障,以市场为主 满足多层次需求,建立“可预期、可负担、可选择、可宜居、可 持续”的住房发展体系,引导居民住房合理消费,确保吉安市房 地产市场实现良性循环和健康发展。

           2021-2025 年,吉安市区各类住房建设总量约 1151.1 万平 方米,其中新增新建商品住房约 923 万平方米,新增政策类住房 约 55 万平方米,新增租赁类住房约 173.1 万平方米,支撑吉安 市加快建设为赣中地区的重要中心城市和综合交通枢纽。 规划期内,对各类住房规模进行合理调控,以确保房地产市 场平稳健康有序发展。

      (二)政策类住房建设目标

            基本实现“住有所居”的住房保障目标,对低收入家庭的住 房实现“应保尽保”,确保低收入家庭住房保障覆盖率 100%。 规划期内计划完成棚户区改造 1.55 万套,棚户区改造实物安置 0.5 万套,建设人才安居住房 0.1 万套。

     (三)租赁类住房建设目标

            新增租赁类住房面积约 173.1 万平方米、1.83 万套,其中 引导 1 万套空置存量房源进入住房租赁市场,企业新建、改建、 配建市场租赁住房 0.5 万套,新增保障性租赁住房 0.33 万套。 全市基本建立租购并举的住房制度,基本形成供应主体多元、经 营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本建成市场 规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规体系, 努力实现城镇居民住有所居的目标。

     (四)居住水平目标

           2021-2025 年期间,市区完成 189 个老旧小区改造,共计改 造 42096 户,改造面积 443.166 万平方米,加强对城市老旧小区 的综合环境整治,重点对消防、管线、路网、环境等问题进行治 理,消除居住区安全隐患,完善相关公共服务配套,增加城市绿 地面积。完善新建小区配套设施建设,加快庐陵新区和井开区基 础设施与公共服务配套建设。到 2025 年,吉安市区新建商品住 房专业物业覆盖率达到 100%,城区专业化物业管理的房屋达到 70%以上。

     (五)质量与环境目标

            不断优化住房建设规划方案设计,完善住房质量管理机制, 严格住房建筑标准化管理,推进住宅产业化,积极推广绿色建筑 和装配式建筑,到 2025 年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到 100%,装配式建筑占新建建筑比重达到 50%以上,其中政府投资新建的公共租赁住房项目、城市更新改造项目等,符合装配式建 造技术条件和要求的,全部采用装配式建筑。

    表2.png

    (六)空间布局目标 

           吉安市区空间布局总策略是:老城区域,以存量改造更新为 主、增量开发建设为辅,引导新增居住需求向新城集聚,减轻老 城的居住压力;新城区域,着力完善基础设施与公共服务设施, 稳步推进住房供应。

          吉安市中心城区划分为城中组团、城东组团、城南组团、城 西组团和城北组团。吉安市中心城区各居住组团现状居住面积合 计 1836.6 公顷,规划十四五期间在建和新增居住面积合计 694.1 公顷,规划 2026-2035 年新增居住面积合计 1180.4 公顷,居住 面积合计 3711.3 公顷。

         城中组团:加快老城区存量更新,整合老城区土地资源,进 一步提高城市文化品位,改善老城区居住环境,建设成以文化、 旅游、创意功能为主的中央文化商务区。 

          一是加快推进老城区改造,疏解老城区人口,改造创天一期、 凯震金鹭花园、星港澳园小区,形成老城区改造示范,带动老城 区业态变迁。重点推进老城片区的零星棚户区改造工作。 

          二是将城南片区作为城中组团新增住房开发建设重点发展 的地区,城中组团城南新区片和滨江片以现代风格的居住、商业 和办公建筑为主导,凸显山水相融的居住氛围。 

         三是开发建设多元的商品住房项目,继续推进区域内的租赁 类住房项目和人才公寓项目建设,培育发展住房租赁市场,稳定 市场预期。

          城中组团现状居住用地 810.7 公顷,十四五期间新增居住用 地 199.4 公顷,规划 2026-2035 年增加居住用地 146.7 公顷,合 计居住用地 1157.0 公顷。

          城西组团:一是继续完善已批待建和在建的商品房开发项目

          二是积极开发高铁站为核心的以商务、科创功能为主的高铁 片区,重点推进高铁站周边交通配套设施建设,依托高铁带动区 域现代服务业,合理集聚商务功能,积极引导科研、会展功能, 形成站前商务核心,与以体育、教育、为主的文体片区联动发展, 将城西组团打造为以商务金融、科创研发、品质生活、体育及教 育等功能为主的西部新城区,创建为国家级现代商贸物流示范区 和区域性现代服务业中心。

          三是开发建设多元的商品住房项目,培育发展住房租赁市 场,稳定市场预期。 城西组团现状居住用地 32.9 公顷,十四五期间新增居住用 地 114.7 公顷,规划 2026-2035 年增加居住用地 304.9 公顷,合 计居住用地 452.5 公顷。

          城北组团:一是加强基础设施建设,继续推进“城中村”和 棚户区改造,完成螺川村、高丰村、新井冈山大桥西北地块棚户 区改造任务。 

          二是开发建设多元的商品住房项目,继续推进人才公寓项 目、租赁类住房项目建设,推进产城融合,完善生活配套设施, 串联山水资源,提升空间品质。将城北组团打造为以文创产业、 新兴产业、文化休闲、特色社区等功能为主的转型发展的城区。 城中组团现状居住用地 220.3 公顷,十四五期间新增居住用 地 100.4 公顷,规划 2026-2035 年增加居住用地 190.8 公顷,合 计居住用地 511.5 公顷。

         城南组团:一是按照产城融合理念,统筹建设基础设施,合 理布置公共服务设施,井开区片利用国家级经济开发区政策优 势,积极推进产业升级,优化存量产业空间,建设以产业为主并 配套一定比例生产性服务的产城融合片区。完成焦岗岭周边地 块、吉安港航运公司地块等棚户区改造任务。 

         二是依托片区梨山公园、长流水库等生态景观资源,发展教 育科研、文化创意、休闲度假、高端居住等功能。

         三是开发建设多元的商品住房项目,继续推进区域内的租赁 类住房项目和人才公寓项目建设,推进产城融合,稳定市场预期。 城南组团现状居住用地 273.6 公顷,十四五期间新增居住用 地 135.5 公顷,规划 2026-2035 年增加居住用地 256.2 公顷,合 计居住用地 665.3 公顷。

          城东组团:一是继续完善已批待建和在建的商品房开发项 目。进一步整合老城土地资源,改善老城居住环境,完成梅林片 区、张家坊片区、杨家坪片区棚户区改造工作。

           二是加快推进老旧小区改造,完善基础配套设施,不断改善 居民居住环境。

            三是开发建设多元的商品住房项目,培育发展住房租赁市 场,稳定市场预期。 城东组团现状居住用地 499.1 公顷,十四五期间新增居住用 地 144.1 公顷,规划 2026-2035 年增加居住用地 281.8 公顷,合 计居住用地 925.0 公顷。

    表3.png

    第十二条 年度供应计划

    2021-2025 年供应计划如下: 

            2021 年供应新建商品住房约 13500 套(162 万平方米),政 策类住房 3000 套(含棚改安置房 2500 套,人才安居住房 500 套), 租赁类住房 3000 套(引导 2000 套空置存量房进入住房租赁市场, 新建、改建、配建市场租赁住房 1000 套,保障性租赁住房 0 套)。

            2022 年供应新建商品住房约 14500 套(174 万平方米),政 策类住房 1500 套(含棚改安置房 1000 套,人才安居住房 500 套), 租赁类住房 4200 套(引导 2000 套空置存量房进入住房租赁市场, 新建、改建、配建市场租赁住房 1000 套,保障性租赁住房 1200 套)。

          2023 年供应新建商品住房约 15500 套(186 万平方米),政 策类住房 500 套(含棚改安置房 500 套,人才安居住房 0 套), 租赁类住房 3700 套(引导 2000 套空置存量房进入住房租赁市 场,新建、改建、配建市场租赁住房 1000 套,保障性租赁住房 700 套)。

          2024 年供应新建商品住房约 16300 套(196 万平方米),政 策类住房 500 套(含棚改安置房 500 套,人才安居住房 0 套), 租赁类住房 3700 套(引导 2000 套空置存量房进入住房租赁市场, 新建、改建、配建市场租赁住房 1000 套,保障性租赁住房 700 套)。

          2025 年供应新建商品住房约 17000 套(205 万平方米),政 策类住房 500 套(含棚改安置房 500 套,人才安居住房 0 套), 租赁类住房 3700 套(引导 2000 套空置存量房进入住房租赁市场, 新建、改建、配建市场租赁住房 1000 套,保障性租赁住房 700 套)。

    第四章 住房发展主要任务

    第十三条 促进房地产市场平稳健康发展

    (一)贯彻落实房地产分类调控政策要求 

           以“稳市场”为着力点,以“稳房价”为重要工作目标,坚 持调控政策的连续性稳定性,并逐步将装修费用纳入调控范围, 防止变相涨价,建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效 机制。以“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”为基 本原则,做好分类调控的政策储备(包括限售、限购、差别化住 房信贷政策及住房交易税收政策等),提高精准调控的能力和水 平,防范市场剧烈波动,保持房地产市场平稳运行。

    (二)加强住宅用地供应统筹,确保供需基本平衡

           加强土地供应联动,坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、 提高质量”的供应原则,以实际需求和商品住房库存消化周期为 基础,合理安排土地供应规模、结构与时序,实现住宅用地供应 稳定、均衡;综合运用多种供地方式,完善招拍挂手段,有效控 制地价,稳定市场预期,维持市场的供需平衡;通过盘活闲置土 地,加快城市更新和棚户区改造等方式,增加住宅供应渠道,稳 定房价预期;引导市场供应多元化产品,满足不同层次购房需求, 持续推进户籍制度改革,兼顾农业转移人口购房需求。

    (三)加强市场监管,建立可预期的市场监管体系

           开展现有住房摸底调查,建立住房普查与空置率统计制度, 为未来住房供应提供参考依据。加强商品住房批准预售登记平台 与商品住房交易平台的互联互通,实现各楼盘项目库存数量的实 时查询,提高精准调控的能力。加强房地产市场动态管理,建立 全市住房监测信息平台,及时监控与掌握房地产项目动态,突出 做好房价稳控工作。合理把握房价上涨节奏,探索建立房价与地 区生产总值、城镇常住居民人均可支配收入等因素相挂钩的增长 机制,以房价稳定、供需平衡为原则,切实防止房地产市场大起 大落。

    (四)规范房地产市场秩序,防范化解市场风险

          根据《住房城乡建设部等 8 部门关于持续整治规范房地产市 场秩序的通知》(建房〔2021〕55 号)、省住建厅等 8 部门《关 于印发<江西省持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案>的 通知》(赣建房〔2021〕12 号)要求,在全市范围内开展持续整 治规范房地产市场秩序三年行动。

          一是实现各类平台的平滑对接,加强部门联动,加强市场检 查和各种开发建设行为、交易行为的监管,严厉打击房地产企业 和中介机构违法违规行为。

          二是畅通监督渠道,建立健全房地产企业与从业人员违规名 录与公示制度,及时对商品住房可售房源、房地产开发企业资信 情况、房地产中介企业资信情况、房地产经纪机构和经纪人员登记备案及信用情况等进行及时公示,建立政府、社会共同参与的 失信联合惩戒机制,强化行业自律,构建诚信市场体系。

         三是加强投诉和监管平台建设,畅通居民投诉反馈渠道,及 时对居民投诉的商品住房市场管理情况进行处理,提前防范并及 时化解纠纷,切实抓好维稳工作。

       四是加强预期管理与舆论引导。加强房地产市场调控等政策 解读和信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论,稳定市场预期。

    第十四条 深入推进保障性安居工程

    (一)稳步推进棚户区改造

           对吉安市中心城区和各县(市)规划区内棚户区进行逐片调 查摸底、登记造册、建立棚户区改造项目库。在摸清棚户区底数 的基础上,依据吉安市经济社会发展水平和政府财力,结合城市 规划、土地利用规划和公共租赁住房建设计划,合理确定各类棚 户区改造目标任务,编制棚户区改造计划,按照“宜改则改、宜 拆则拆”的原则,制定有效措施,细化责任分工,建立考核机制, 稳步推进棚户区改造工作,推动棚户区改造与城市更新相结合, 力争规划期内基本完成现有城镇棚户区改造。

    (二)构建多主体供给多渠道保障的住房体系

           建立政府、开发企业、专业租赁平台、金融机构、社会组织 等多主体共同参与的住房供应体系,在强调政府发挥基础主导作 用的同时,充分发挥市场对保障性租赁住房供应的补充作用。通 过税收减免、土地价格优惠等政策,鼓励房地产开发商、企业或专业化住房租赁平台以自建、配建、改建、租购等方式建设和筹 集保障性租赁住房房源。

    (三)逐步扩大住房保障覆盖面,合理推进住房保障货币化 

          持续深入推进城镇保障性安居工程,有效保障城镇中等收入 偏下住房困难家庭,确保人均建筑面积 15 平方米以下低收入(含 低保)家庭应保尽保。进一步深化将新就业无房职工、在城镇稳 定就业的外来务工人员,以及青年医生、青年教师等专业技术人 员纳入住房保障覆盖范围,降低申请门槛。合理推进住房保障货 币化改革,实行实物保障与货币补贴并举,增加住房保障对象的 选择性。

    (四)提升公共租赁住房运营水平

           完善公共租赁住房基础设施和公共服务设施配套,加强公共 租赁住房的物业管理,并探索采取购买物业服务方式,将现有政 府投资和管理的公共租赁住房交由专业化、社会化的企业运营管 理,提高物业管理专业化水平,建立购买主体、保障对象、以及 第三方共同参与的绩效评价机制,建立运营管理效果和保障对象 满意度评价为重点的评价指标体系,切实让保障对象得到更好服 务。

    (五)加快信息化建设,进一步优化公共租赁住房准入退出机 制

         积极协调公安、民政、人社、市场监督管理、金融等相关单 位,建立住房保障信息联动平台,对住房保障对象实现动态监管。全面实现数据动态化管理和实时审核,提高审核效率和准确性, 完善信息共享查询机制,推动住房保障事业的良性发展。

         一是完善准入标准动态调整机制。结合吉安市经济社会发展 水平,根据轮候人群数量、市民收入、居住水平以及住房价格等 因素,动态调整公共租赁住房准入标准,科学合理确定保障对象 和保障标准。

         二是建立健全多部门联动的收入(财产)和住房情况动态监 管机制,严格准入、退出管理和租费标准,进一步完善公共租赁 住房准入退出机制。加大执法检查力度,切实防范和严肃查处公 共租赁住房出租、出借、闲置等违法违规行为,确保各类公共租 赁住房规范运营。

         三是建立公共租赁住房信用记录档案。完善申请人承诺和定 期申报制度,对骗购、骗租公共租赁住房申请人,加大惩戒力度。

    (六)稳步实施人才安居工程

           继续完善实施人才安居工程,一是通过向符合条件的高层次 人才提供人才住房配租、配售和发放租房补贴、购房补贴等方式, 帮助人才解决住房困难问题;二是鼓励工业园区企业通过改建、 自建等方式积极参与保障性租赁住房建设,多渠道、多方式满足 企业人才的多样化住房需求。三是成立专业机构推进标准化运营 管理,提高人才住房服务的专业化、规范化水平。

    第十五条 探索建立租购并举的住房制度

    (一)培育发展住房租赁市场

           一是充分发挥市场作用,调动企业积极性,鼓励成立专业的 住房租赁企业,支持鼓励房地产开发企业、中介机构和物业服务 企业增加住房租赁经营范围,开展住房租赁业务。鼓励企业通过 自建、回收、回购、代租等方式筹集租赁类住房房源,开展规模 化、集约化、专业化住房租赁经营。

          二是支持有条件的居民出租房屋,鼓励个人依法出租自有住 房,引导双方当事人依法签订住房租赁合同,并按照有关规定进 行租赁合同登记备案。对住房租赁合同备案,实行免费办理。支 持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

    (二)鼓励住房租赁消费,保障租购同权 加大租购同权推广力度,符合条件的承租人可以持住房租赁 登记备案证明依法办理申报居住登记、申领居住证,并享受义务 教育、医疗、就业、法律援助等国家规定的基本公共服务和便利, 保障租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

    (三)支持租赁类住房建设

           一是引导新建租赁类住房。将新建租赁类住房纳入年度发展 规划,合理确定租赁类住房建设规模,并在年度住房建设计划和 土地供应计划中予以安排。

          二是大力发展保障性租赁住房。鼓励工业园区企业通过改 建、自建等方式积极参与保障性租赁住房建设,多渠道、多方式 满足企业人才的多样化住房需求。

          三是鼓励盘活存量用于租赁。鼓励各区盘活辖区存量土地, 采取多种方式增加租赁类住房用地有效供应。在符合城市规划和 公共配套要求的前提下,允许将已建成并空置的商业建筑以宗地 为单位按规定改建为租赁类住房,允许出租人按照国家和地方的 住宅设计规范改造住房后出租。

         四是合理调整商品房供应结构。鼓励开发企业结合市场实 际,提供个性化商品房,转变纯毛坯房的市场供应方式,适量推 出 100 平米以下户型的普通装修、简单装修房屋供购房人出租和 自住使用,满足中等收入夹心层、新婚家庭、温饱型家庭住房需 求。

         五是探索利用农村集体建设用地建设租赁类住房。鼓励村集 体、经济联社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫 生等条件的住房统一出租,规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、 物业服务企业参与老旧小区、“城中村”和厂区租赁类住房微改 造,实施专业化运行管理。

    (四)加大住房租赁政策支持力度

           申请出台符合吉安住房租赁市场的新的管理办法,用以满足 现实需求,用于对吉安房屋租赁管理工作的开展。 鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则, 对住房租赁企业提供金融支持。对依法登记备案的住房租赁企 业、机构和个人落实税收优惠支持政策。

    (五)加强住房租赁市场监管,完善租赁制度法规

           一是有机统一房屋租赁管理与居住证管理、社会治安综合治 理及房屋安全管理,运用社会治安综合治理“网格化”管理体系, 强化住房租赁人员登记和安全检查,实现住房租赁监管全覆盖; 加强住房租赁契约管理,落实住房租赁合同备案制度,提高合同 备案率,维护租赁双方的权益,对不按规定办理备案的租赁当事 人及中介机构,依法予以纠正和处罚。

          二是加强《江西省商品房屋租赁管理实施办法》的宣贯,落 实部门职责,与公安、市场监督管理等部门及城区政府、居委会 等建立协同监管体系,规范市场行为、稳定租赁关系。

          三是加强部门协同监管,建立完善住房租赁企业、中介机构 和从业人员的信用管理体系。加强住建、市场监督管理、公安等 部门的联合协作,建立信息共享制度,努力实现住房租赁信息平 台与市场监督管理、公安等信息平台的互通,形成对住房租赁市 场协同监管。完善住房租赁企业、中介机构和相关从业人员信用 管理制度,引导成立住房租赁行业协会,制定行业自律规范,全 面建立市场主体信用记录,纳入信用信息共享平台,对严重失信 主体实施联合惩戒。持续开展住房租赁市场专项检查,强化租赁 类住房的物业管理,对住房租赁企业和中介机构的不规范行为、 租房个人不良记录纳入诚信体系管理系统,并予以公示。

    来源:吉安市住房和城乡建设局

     





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