• 2020年6月1日起施行:吉安市住宅物业管理条例(下)
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2020-04-05  /  浏览:421 次  /  

  物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理具体办法,由市人民政府物业管理主管部门负责制定。


  第六章物业的使用和维护

  第四十八条住宅物业交付时,业主应当向建设单位、业主委员会或者物业服务企业登记业主本人相关信息,并留存紧急状况联系人的联系方式。

  业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。产权转让的,转让人应当结清物业服务费,并自转让合同签订之日起三十日内采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式将转让事项(包括受让人、联系方式等相关信息)告知业主委员会和物业服务企业。物业出租的,出租人应当在租赁合同签订后十日内将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

  除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,业主委员会、物业服务企业不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。

  第四十九条住宅物业交付后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外,影响相邻人合法权益的,应当经有利害关系的业主书面同意,并依法办理有关手续,同时告知业主委员会和物业服务企业。


  第五十条物业管理区域内禁止下列行为:


  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;


  (二)违法搭建建筑物、构筑物,违法挖掘地下空间,破坏或者擅自改变房屋外观;


  (三)改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置,将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;


  (四)擅自改变按照规划建设的公共建筑和公用设施设备用途;


  (五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;


  (六)擅自利用物业公用部位、公用设施设备进行经营;


  (七)堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物质的物品,排放有毒、有害、异味物质等;


  (八)夜间(晚20时至晨8时)和午间(12时至14时)在交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的装饰装修活动,或者发出严重干扰周围居民生活的环境噪声;


  (九)损坏或者擅自停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道、消防登高场地等消防场地;


  (十)侵占公共绿地、毁坏绿化和绿化设施,或者在共用场地擅自种植;


  (十一)高空抛物,违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物,焚烧垃圾;


  (十二)违规饲养动物和家禽家畜,影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活;


  (十三)法律、法规和临时管理规约或者管理规约禁止的其他行为。


  违反前款规定的,业主、物业使用人有权劝阻并通知业主委员会、物业服务企业;业主委员会、物业服务企业应当及时制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当在二十四小时内报告物业管理主管部门或者有关部门。


  第五十一条业主、物业使用人进行住宅物业装饰装修,应当在装饰装修工程开工前与物业服务企业签订装饰装修管理协议。


  装饰装修管理协议应当对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定,明确禁止行为和注意事项。业主、物业使用人拒不签订装饰装修管理协议的,物业服务企业可以按照管理规约或者临时管理规约的规定禁止装饰装修施工人员和施工机具、车辆进入物业管理区域。


  物业服务企业应当将业主、物业使用人装饰装修的时间、地点等情况在其所在楼栋显著位置公示,并加强对装饰装修活动的现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。


  房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人不修复、清洁、恢复原状的,由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状,所需费用由业主或者物业使用人承担。


  第五十二条出租规划用于停放机动车的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。业主、物业使用人需要承租尚未处置且空置的规划用于停放机动车的车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。


  在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。


  物业管理区域内,在符合法律、法规的情况下,可以利用共用部位或者场地划定共有车位、停放车辆并收取合理费用。自然资源、消防救援、公安机关交通管理等部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予以指导。


  物业管理区域内行驶、停放车辆等行为,应当遵守管理规约或者相关管理规定,不得占用、堵塞、封闭消防通道、公共出入口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关部门;属于公安机关交通管理部门执法范围的,公安机关交通管理部门应当依法及时处理。


  第五十三条建设单位所有的机动车停车位向业主、物业使用人出租的,其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前,收费标准不得擅自调整;业主大会成立后,需要调整的,建设单位应当与业主大会或者业主大会授权的业主委员会按照公平、合理的原则协商后确定。


  对物业管理区域内共有车位的收费事项,在业主大会成立前,由前期物业服务合同约定;业主大会成立后,收费事项由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业共同拟定,由业主大会决定。物业服务企业对共有车位提供管理和服务需要增加服务费用的,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。


  第五十四条物业管理区域内依法配建的人民防空工程,平时用作停车位的,应当向本物业管理区域内的业主、物业使用人开放,不得将停车位出售、附赠,每次出租的租赁期限不得超过五年。


  人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当按照有关规定,保障人民防空工程的日常维护管理和停车管理的必要支出。


  物业管理区域内人民防空工程平时可以委托物业服务企业维护管理,受委托单位应当按照相关维护管理规定,确保人民防空工程处于良好状态。


  人民防空主管部门应当加强日常监督管理,依法监督检查人民防空工程的平时使用和维护管理情况。


  第五十五条物业管理区域内,因物业维修或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,施工单位应当在施工前征得业主委员会和物业服务企业同意,就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议,并在施工现场做好安全防护后,方可施工。物业服务企业、业主委员会应当对施工情况进行监督。因施工导致停水、停电、停气等情形的,物业服务企业应当提前在物业管理区域内显著位置公告,并可以通过物业管理信息服务平台、移动通信等方式告知全体业主。


  第五十六条县(市、区)人民政府物业管理、城市管理、自然资源、发展改革、公安、人民防空、应急管理、消防救援、市场监管等部门,应当按照各自职责,加强物业管理区域内公共秩序、物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理,并由物业管理主管部门统一制作公示牌在物业管理区域内显著位置公布工作职责、举报投诉方式。


  前款规定的部门应当及时受理业主和相关单位的投诉,依法对举报投诉的违法行为进行调查处理,并自收到举报、投诉之日起十五个工作日之内将调查或者处理结果答复举报、投诉人。


  第五十七条利用物业管理区域内的公共道路、公共场地等共用部位和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营所得收益扣除成本和约定的报酬后属于公共收益,归全体业主共有。公共收益应当专户存储,单独列账,不得擅自挪用。


  前期物业服务期间,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或者临时管理规约中约定。业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。


  经业主大会决定,公共收益可以由物业服务企业代管或者业主委员会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的,应当签订委托合同,支付管理报酬。


  在前期物业服务期间,物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。前期物业结束时,物业服务企业应当对公共收益收支情况进行审计,并将审计结果予以公示,公示期限不少于十五天。


  第五十八条建设单位应当依法缴纳物业质量保修金,按照国家规定和合同约定的保修期限、范围,承担物业保修责任,并在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。


  物业保修期届满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:


  (一)业主专有部分由业主承担。


  (二)业主共用部位、共用设施设备,由共用业主负责,费用从住宅专项维修资金中支付;不足部分,由相关业主按照专有部分建筑面积分摊;属于人为损坏的,费用由责任人承担。


  (三)物业管理区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备部分,业主专有部分的,由业主负责维修,并承担费用;业主专有部分之外的,由相关专业经营单位负责维修,并承担费用。


  业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。相邻业主应当提供便利。


  第五十九条住宅物业、住宅物业管理区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。


  首期住宅专项维修资金,由物业买受人在办理房屋入住手续前交存至住宅专项维修资金专户。


  物业保修期满后,出现下列影响房屋安全使用等紧急情况的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当立即组织应急维修或者采取应急防范措施:


  (一)电梯故障危及人身安全的;


  (二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的;


  (三)共用消防设施中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障的;


  (四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用的;


  (五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的;


  (六)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全的;


  (七)发生其他紧急情况,影响房屋安全使用的。


  以上情况经县(市、区)物业管理主管部门核查属实,确需使用住宅专项维修资金进行应急维修,可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。


  住宅专项维修资金的具体管理办法,由市人民政府另行制定。


  第七章法律责任


  第六十条对违反本条例规定的行为,法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的,从其规定。


  第六十一条建设单位有下列行为之一的,由县(市、区)人民政府物业主管部门依照下列规定处罚:


  (一)违反本条例第十一条第一款规定,未按照规定配置必要的物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。


  (二)违反本条例第十四条第一款、第三款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府,或者未按照规定提供有关资料的,责令限期改正;逾期不改正的,处两千元以上一万元以下罚款。


  (三)违反本条例第十四条第四款规定,未按照规定交存首次业主大会筹备经费的,责令限期改正;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款。


  第六十二条建设单位、物业服务企业违反本条例第三十二条、第三十四条、第三十五条规定,未履行承接查验义务的,由县(市、区)人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。


  建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由县(市、区)人民政府物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。


  第六十三条建设单位或者物业服务企业违反本条例第二十九条、第三十四条第一款、第三十六条第三款、第四十一条第二款规定,未按照规定将相关资料报送备案的,由县(市、区)人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。


  第六十四条物业服务企业违反本条例第四十四条第一款、第二款规定,未及时公示有关信息或者公示信息失实的,由县(市、区)人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。


  第六十五条业主或者物业使用人违反本条例第五十条第一款规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任。有下列情形之一的,由相关行政主管部门按照下列规定进行查处:


  (一)违反第一项、第二项、第三项、第五项、第十项、第十一项、第十二项规定的,由城市管理主管部门依法查处;


  (二)违反第四项、第六项规定的,由物业管理主管部门依法查处;


  (三)违反第七项、第八项规定的,由公安机关依法查处;


  (四)违反第九项规定的,由消防救援机构依法查处。


  第六十六条物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门及其工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  (一)未依法指导筹备、组织成立业主大会,或者干预、阻挠业主委员会选举的;


  (二)未按照规定公布举报、投诉受理方式,或者对物业管理活动中的举报、投诉不及时受理、办理的;


  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;


  (四)违法实施行政处罚的;


  (五)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。


  第八章附则


  第六十七条本条例自2020年6月1日起施行。



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